(전자책) 주식과 비교하면 더 쉽게 이해되는 아파트 투자는 사이클이다-이현철

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아파트 투자는 사이클이다 | 이현철 - 교보문고

주식과 비교하면 더 쉽게 이해되는 아파트 투자는 사이클이다-이현철

 

목차

1장 당신은 지금껏 세상의 편견에 속고 있었다

2장 부동산 전문가들은 왜 틀린 예측을 할까?

3장 다가오는 사이클에서 기회를 잡는 법

 

1장 당신은 지금껏 세상의 편견에 속고 있었다

<우상향 믿다가는 지옥이 펼쳐진다>

부동산 하락장은 5년 이상 지속되니까 그 이후 부동산에 투자하라. 지금은 돈을 모을 때입니다. 부동산 사이클에 따라 하락장에서 상승장으로 전환하는 시기에 거침없이 투자할 수 있도록 한푼이라도 더 시드머니를 모아야 할 때입니다.

 

<흙수저에서 몇십억 자산가가 됐다는 책이 팔리는 이유>

 

<부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지라는 거짓말에 속고 있다>

입지는 중요합니다. 하지만 거의 대부분의 투자자는 입지보다 더 중요한 게 있다는 걸 간과하고 있습니다. 바로 시장 상황입니다.

 

영원한 상승도 없으며 영원한 하락도 없습니다. 단, 부동산 시장은 주식 시장과 달리 상승의 단꿈도 길지만 하락의 늪 또한 길고 깁니다. 

 

<똘똘한 한 채의 환상, 하락장에서는 실거주가 더 위험하다>

실거주라 해도 하락장을 맞딱드리면 3중고에 빠지게 됩니다. 첫째, 집값이 하락하면 자보이 줄어듭니다. 둘째, 원금과 이자 상환에 대한 부담이 커집니다. 셋째, 가용 생활비가 줄어듭니다.

집값이 오를 때는 당연히 좋은 집(똘똘한 한 채)이 많이 올라가듯, 떨어질 때 역시 많이 올라갔떤 좋은 집이 가장 많이 떨어집니다. 

집값이 상승하던 시기에는조망권, 일조권 같은 무형의 전망에도 프리미엄이 붙고 가치가 매겨지지만, 하락할 때는 실제로 손에 잡히는 실질적인 것의 가격만 남습니다. 

 

<역세권 서울 아파트를 41% 할인 판매합니다!>

 

<부동산으로 돈 벌었다는 사람을 부러워할 필요가 없다>

 

<벼락거지는 상승장이 아닌 하락장에서 생긴다>

진짜 벼락거지는 하락장에서 나타납니다. 만약 비싼 물건을 영끌해서 샀는데 하락장을 맞이하게 된다면 어떻게 될까요? 실제 현금을 잃는 상황이 벌어집니다. 

2021년에 '벼락거지'라는 말이 유행했다면 벼락거지 유행 8년 전인 2013년에는 '하우스 푸어'라는 말이 유행했습니다. 

 

<지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다>

 

<부자 마케팅에 속아 넘어가면 안 됩니다>

상승의 호시절에는 금리 인상분, 세금 상승분을 세입자에게 전가하는 것도 가능해집니다. 하락의 시기에는 그 모든 금전적 부담을 오롯이 자기 혼자서 부담해야 합니다.

 

2장 부동산 전문가들은 왜 틀린 예측을 할까?

<부동산 시장의 미래는 예측할 수 없는 것일까?>

금리로 시장을 예측한다, 공급과 수요로 시장을 예측한다는 것은 반은 맞고 반은 틀릴 가능성이 높습니다. 제가 부동산 사이클 예측의 기준으로 심리, 전세가, 분양, 정책을 말하는 건 이 요소들이 상승장이든 하락장이든 시장 예측의 지표로 삼을 수 있을 만큼 일관된 영향을 미치기 때문입니다. 이 네 요소를 평소 주의 깊게 살피면 상승장이 시작될지, 하락장이 시작될지 누구나 판단할 수 있습니다. 

 

<집값은 오르고 있는데 내 집은 왜 안 팔릴까요?>

'심리'가 부동산 상승기와 하락기의 사이클을 예측하는 첫 번째 단초가 됩니다.

 

<상승 뒤의 하락은 예정된 미래다>

호가와 실거래가의 갭이 커질 때, 그래서 매수 심리가 주춤해서 거래량이 떨어질 때가 하락의 전조입니다.

 

<지금까지 해왔던 부동산 공부는 가짜다>

주식은 하락장에서도 거래가 이뤄집니다. 상승장만큼 거래량이 많지는 않지만 거래정지가 되지 않는 이상 거래량이 0인 경우는 찾아보기 힘듭니다. 반면 부동산 시장에서 하락장에 접어들면 무슨 마법에라도 걸린 것처럼 매수가 뚝 끊깁니다. 집 보러 오는 사람이 있어야 가격 흥정이라도 해볼 텐데, 보러 오는 사람 자체가 없는 상황이 몇 달이고 몇 년이고 계속되는 겁니다.

 

<하락장에서 살아남아야 기회가 온다>

하락장 끝물에서 전세가율이 점점 올라가며 매매가와 갭이 줄어드는 건 상승장이 시작된다는 시그널이자 매수해도 된단든 시그널입니다.

전세가는 계속 오르지만 매매가보다 더 오를 수 없다 보니 결국 전세와 매매가의 갭이 줄어들다가 전세가 매매가를 밀어 올리며 집값이 올라가는 겁니다. 아무도 집을 사지 않는데 집값이 올라가는 마법 같은 일이 벌어지는 것이죠. 내 집뿐만 아니라 주변 모두 전세가가 상승하면서 매매가를 밀어 올리고 있다면 전세가율을 기준으로 매매 타이밍을 잡아도 좋습니다. 

반대로 상승장에서 갭이 낮은 집들은 '안 좋은 집'일 가능성이 큽니다. 상승장에서는 너나 할 것 없이 집을 사려고 하므로 매매가가 계속 상승하여 전세가와 갭이 벌어지는 게 일반적입니다. 하지만 남들 모두 오르는 와중에도 꿋꿋하게 낮은 갭을 유지하고 있다면 '사고 싶지 않은 집', '집값이 오르지 않을 집', 결국 '안 좋은 집'인 셈입니다.

 

<이현철 소장님, 왜 부동산 개인 컨설팅 안 하세요?>

분양가에서 40%가 빠졌음에도 '비싸'다며 살 생각을 안 합니다. 한두 명이 그러는 게 아니라 시장 전체에 그런 군중심리가 형성되고 매매 심리가 얼어붙습니다. 

 

<관심이 없으면 눈에 보이지 않는다>

강남도 미분양이 발생하고, 분양가에서 40% 할인하여 아파트를 판매했던 적이 있습니다. 불과 십여 년 전 얘기입니다. 인터넷 검색창에 '아파트 40% 할인 분양'만 쳐보면 관련 뉴스나 사진이 쏟아집니다.

거듭 강조하지만 모든 사람이 시장에 참여할 때가 가장 위험한 때입니다.

 

<모두가 믿는 투자 상식의 90%는 틀린 정보다>

 

<내가 내린 투자 결정, 사실은 부화뇌동의 결과다>

소형 아파트가 급등한 후 급락할 때, 상대적으로 적게 공급된 대형 아파트는 적게 오르고 적게 떨어질 수밖에 없습니다. 

 

<알고리즘에서 벗어나야 투자에 성공한다>

 

3장 다가오는 사이클에서 기회를 잡는 법

<제발 청약에 목매지 마세요. 경매도 필요 없습니다>

 

<진짜 돈을 벌고 싶습니까? 그렇다면 정부를 욕하지 마세요>

규제 때문에 집값이 올랐다고 주장하는 건 해열제를 먹여서 체온이 올라갔다는 것과 똑같은 논리입니다.

규제는 폭등의 열기를 식히고, 규제 완하는 꺼져가는 시장에 불씨를 제공하는 것이죠. 잊지 마시기 바랍니다. 규제는 과열 방지, 규제 완하는 시장 부양입니다.

 

시장 하락의 초기 시그널은 미계약으로 인한 미분양이며, 가장 강력한 시그널은 입주 후 미분양입니다. 완공하여 입주를 시작했는데도 빈집이 넘쳐나는 게 폭락기의 가장 대표적인 시그널이죠. 미분양이 발생하면 어떤 노력으로도 하락의 방향을 돌리기에는 늦었다고 봐야합니다.

 

<쉬는 것도 투자다>

 

<자본시장은 사이클에 따라 움직인다>

 

<폭등한 부동산은 안전 자산이 아니다>

금융상품 중 그 어떤 것도 사용자 이득이 제공자 이득보다 큰 것은 없다는 걸 분명히 아셔야 합니다.

투자상품은 고점이 악재이며 저점이 호재입니다.

 

<금리와 집값은 방향이 같을 때 강력하게 작용한다>

 

<하락의 시작은 어떻게 알아차릴 수 있을까?>

아파트사이클은 5단계로 진행됩니다. 부동산 가격 변화의 4요소는 심리, 전세가, 분양, 정책입니다.

 

심리가 물성으로 드러나는 건 거래량입니다. 서울, 수도권 아파트 월별 매매량을 디폴트값으로 늘 바탕에 두고 체크합니다. 월별 아파트 거래량은 시세차익에 대한 대중의 인식을 그대로 보여줍니다.

 

하락장의 긑 무렵 매매가와 전세가의 갭이 좁아지는 시기가 집을 매수할 시기라고 말씀드렸는데, 반대로 상승장의 끝 무렵 매매가와 전세가의 갭이 벌어지는 시기는 집을 사기에는 최악의 시기입니다.

 

<누가 주도권을 쥐고 있는지를 확인하라>

똑같이 거래량이 하락해도 어느 하나는 폭등의 시그널이, 다른 하나는 하락의 시그널이 되는 이유는 호가입니다. 호가에는 매도자의 심리가 그대로 드러납니다. 호가는 최소한 이만큼은 받아야 팔 수 있다는 희망이자 매도자가 생각하는 물건의 가치입니다.

많은 분이 실거래가에만 집중하는데, 실거래가와 더불어 호가의 변화를 주의 깊게 체크해야 합니다. 호가는 매도자의 심리이며, 실거래가는 매도자와 매수자의 타협의 결과입니다. 매도자의 심리가 담긴 호가와 타협의 결과인 실거래 사이의 갭이 어떤 방향성을 보이느냐에 따라 시장의 향후 방향성을 짐작할 수 있습니다.

단순히 현재의 호가나 실거래가는 판단 기준이 되지 못합니다. 호가가 높아지고 있는지, 낮아지고 있는지 그 추세를 봐야 합니다. 

 

아파트사이클의 5단계는 하락, 상승 초기, 상승, 조정, 폭등입니다. 폭등 뒤에는 하락이 찾아오고, 하락의 시그널은 신규 분양 단지의 미계약 발생, 이후 미분양 발생입니다. 이 시기에는 거래량 감소와 함께 호가의 변화를 눈여겨 보시면 됩니다. 그리고 가장 강력한 하락의 시그널은 입주 후 미분양입니다.

 

질문. 당신이라면 하락장에서 어떤 아파트를 사겠습니까?

1 최초 분양가 6억이었으나 40% 할인하여 매매가 3억6천만 원인 아파트

2 같은 면적에 할인 일절 없이 3억8천만 원에 분양하는 아파트

 

정답은 2번. 하락장에서 상승초기로 넘어가는 시점에서는 안 팔려서 할인한 상품보다 미분양 발생한 적 없는 신상이 더 유리하다.

 

<미분양은 시장 전환의 가장 강력한 시그널이다>

부동산 시장에서 미분양은 게임 체인저에 속합니다. 미분양이 발생하면 시장의 주도권은 집을 가진 사람이 아닌 사려는 자, 매수자 우위 시장으로 완전히 전환됩니다.

시장이 다시 상승하는지 확인하려면 입주 미분양이 해결되는 추세를 봐야 합니다.

 

<아파트를 산 이유가 단지 오를 것 같아서라면, 잘못 산 것이다>

 

<폭등장에서 일어났던 일의 정반대 현상이 폭락장에 발생한다>

상승에서 하락으로 넘어갈 때의 좁아지는 갭은 매매가가 전세가까지 떨어져서 붙는 갭입니다. 집값이 떨어지며 전세가 역시 떨어지면, 매매가는 이에 뒤질세라 더 쫓아가서 달라부튼 갭이죠. 갭이 작다 해서 이럴 때 갭투자를 했다가는 큰 손실을 보기 쉽습니다.

반대로 하락장에서 상승으로 추세가 변할 때의 갭은 이미 떨어질 대로 떨어진 매매가 근처까지 전세가가 올라가면 좁혀지는 갭입니다. 상승에서 하락 전환 시 집값이 떨어질 때 전세가도 같이 떨어졌다면, 하락에서 상승으로 전환을 앞둔 시점에는 전세가가 먼저 오르면서 집값을 밀어 올립니다. 이때야말로 갭투자 최적의 타이밍입니다.

갭투자 대상인 매매가와 전세가 차이가 크지 않은 매물은 '전세로는 살지만 사고 싶지는 않은 집'인 경우가 대부분입니다. 갭이 적은 집은 상승장의 마지막까지 완주할 지구력이 없습니다. 그러니 뉴스에서 전세대란을 말하면 겁을 줄 때 적당한 시점에 매도하는 게 좋습니다.

 

<거품이 꺼지면 선물이 찾아온다>

하워드 막스의 강세장 3단계

1 미래를 내다보는 소수가 시장이 나아질 것이라고 전망

2 대부분의 투자자가 시장이 나아지고 있다고 파악

3 모두가 앞으로는 영원히 좋아질 것이라고 착각

 

아파트 하락장 3단계

1 미래를 내다보는 소수가 시장이 안 좋아질 것이라고 전망

2 대부분의 투자자가 시장이 안 좋아지고 있따고 파악

3 모두가 앞으로는 영원히 좋아질 것이라고 착각

 

폭락 시기에는 전세가 역시 매매가와 함께 하락한다지만, 결국은 하락을 멈춘 전세가가 매매가를 지지하기 때문에 전세 제도가 없는 일본처럼 부동산이 끝없이 추락할 일은 없습니다.

 

투자자를 위한 선물 세트가 찾아옵니다. 바로 미분양, 세금 완화, 저금리입니다. 아파트를 가장 싸게 살 수 있는 3종 선물 세트죠. 하락장의 공포 속에서도 반가운 3가지 선물이 여러분을 찾아가면 과감히 기회를 잡으시기 바랍니다.

 

<아파트 사이클 핵심 정리>

아파트 사이클 5단계: 상승초기 -> 상승 -> 조정 -> 폭등 -> 하락 -> 상승초기

 

부동산 가격 변화 4요소: 심리, 전세가, 분양, 정부 정책

*금리, 인구, 경기, 호재는 2차 요인

 

부동산 시장에 대한 정부의 2대 관리 요소: 세금, 정책적 대출 제한

*상승장에는 세금 중과, 대출 규제 정책 발표(매매 억제)

하락장에는 세금 감면, 대출 규제 완화 발표(매매 장려)

 

하락의 시그널: 신규 분양가 높게 책정 -> 미계약 -> 미분양 -> 입주 후 미분양

 

상승의 시그널: 신규 공급 물량 부족 -> 미분양 해소 -> 전세가 상승 -> 신규 분양가 낮게 책정

 

투기시장의 꼭지에 나타나는 현상-매도 타이밍

1 무주택자가 주택 매수를 위해 무리한다.

2 투자자는 가격 상승 부담으로 저가 아파트 매수에 열을 올린다.

3 정부 규제가 누적되어 다주택자 매수, 매도 부담이 최고조에 달한다.

4 가격 폭등으로 매수자가 감소하고 거래량이 줄어든다.

5 정부는 공급을 대폭 늘리겠다는 계획을 발표한다.

6 매매가와 전세가의 갭 차이가 크게 벌어진다.(전세가율 하락)

 

투기시장의 바닥에서 나타나는 현상-매수 타이밍

1 주택 취득세가 인하된다.(지방세인 취득세는 정부의 세금 인하 마지노선)

2 입주 미분양이 점점 줄어드는 추세를 보인다.

3 전세난이 주요 이슈가 된다.

4 매매가와 전세가의 갭 차이가 좁혀진다.(전세가율 상승)

 

폭등할 때 반드시 발생하는 3가지 현상

1 집주인의 계약 파기-위약금보다 상승분의 이익이 크다.

2 순환장세-전 지역 동시 상승이 아닌 행정구역 단위로 지역을 옮겨가며 상승

*강남, 서초 -> 송파, 목동 -> 강동, 강북, 마포, 용산 -> 서울 외곽 및 분당, 판교, 위례 등 경기도 일부 지역 -> 경기도 전역 상승

3 풍선효과-규제가 적용되지 않은 지역 또는 규제 미적용 매물로 투기 과열 전이

 

주관적 평점: ★★★★