(전자책) 1000만원으로 시작하는 짬짬이 부동산 경매 투자-박진혁

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1000만원으로 시작하는 짬짬이 부동산 경매 투자 | 박진혁 - 교보문고

1000만원으로 시작하는 짬짬이 부동산 경매 투자-박진혁

 

목차

1장 열정이 필요한 부동산 투자

2장 소액 경매 투자 핵심 정리

3장 부동산 투자, 초보와 고수의 차이

4장 긍정의 힘이 이끄는 투자 성공 비법

5장 부동산 소액 투자 실전 사례

 

1장 열정이 필요한 부동산 투자
<내가 나에게 월급을 주는 평생직장>

 

<부동산 투자에서 답을 찾다>

 

<열정이 길을 열어준다>

 

<내 텃밭 가꾸기>

경기가 침체될수록 소형 아파트의 수요는 늘어날 것이라고 생각했고, 시간이 지나면 경기는 회복될 것이니 매매 차익이 상대적으로 클 것이라 보았다.

 

<텃밭을 넓히면 수익도 늘어난다>

부동산 투자에는 '왕도'가 있다. 옛날부터 전해 내려오는 아주 단순하고도 확실한 방법은 발품이다. 부동산 투자를 한다는 이야기는 땅을 밟고 돌아다닌다는 말과 동의어이다. 부지런히 땅을 밟고 다녀야 한다. 많이 밟아 줄수록 수익이 난다.

 

<경매를 적극적으로 활용하라>

 

<종잣돈보다 투자 마인드를 준비하라>

 

2장 소액 경매 투자 핵심 정리

<소액 경매 투자 성공 비결>

경매에 특별한 기법이 있는 건 아니다. 비교적 단순한 과정을 되풀이한다. 먼저 입찰할 물건을 찾고, 물건을 답사하고, 권리 분석을 해서 입찰가를 정하여 법원에 제출하면 된다. 낙찰 받으면 법에 따라 대금을 납부하고 점유자를 내보낸 다음, 부동산을 명도 받아 소유권을 이전한다.

 

<경매 절차와 물건 찾기>

경매로 나온 물건은 거의 대부분 낙찰 금액보다 채권 금액이 훨씬 많기 마련이다. 

 

■ 경매의 절차
1. 경매 신청 및 경매 개시 결정
2. 배당 요구의 종기 결정 및 공고
3. 매각 준비
4. 매각 방법 등의 지정, 공고, 통지
5. 매각의 실시
6. 매각 결정 절차
7. 매각 대금의 납부
8. 소유권 이전 등기 촉탁 및 부동산 인도 명령
9. 배당 절차

 

입찰자가 신경을 써야 할 것은 다음 세 가지 사항이다.

1 권리 분석은 철저하게 한다.

권리 분석은 입찰가를 산정하는 기초가 된다. 경매 대금 외에 부담해야 하는 돈, 특히 임차인의 보증금이 있는지 없는지를 분석하는 게 권리 분석이다.

2 물건 분석을 통해 향후 전망을 판단한다.

낙찰을 받았을 경우 향후 가치를 알아보는 것이 물건 분석이다.

3 용도 분석으로 투자의 목적을 확실하게 한다.

실거주 목적인지, 투자 목적인지, 단기 투자인지, 장기 투자인지 등을 고려한다.

 

<정확한 권리 분석이 수익을 지킨다>

권리 분석만큼은 학원이나 스터디 또는 경매 카페 등을 통해 체계적으로 배워둘 필요가 있다.

 

경매 시 배당 순위

제1순위 
경매 집행 비용(인지대, 신청서 기료, 등록면허세, 송달료, 평가 비용, 현장조사 비용, 수수료, 공고비 등) 
제2순위 
제3취득의 비용상환청구권(필요비, 유익비)

제3순위 
‘주택임대차보호법’ 상 보증금 중 일정액, ‘상가건물임대차보호법’ 상 보증금 일정액, ‘근로기준법’ 상 임금채권 등 최종 3개월분의 임금 및 최종 3년분의 퇴직금
제4순위 
당해세인 국세(토지초과이득세, 상속세, 증여세, 재평가세) 및 지방세(재산세, 자동차세, 도시계획세)   
제5순위 
조세채권 등 당해세를 제외한 국세 및 지방세, 근저당권 및 전세권 등에 의해 담보된 채권, 확정일자 임차인
제6순위 
담보물권보다 늦은 각종 조세채권
제7순위
국세 및 지방세의 다음 순위로 징수하는 공과금(의료보험료, 국민연금보험료, 산업재해보상보험료 등) 
제8순위 
일반채권(소비대차, 대항력 없는 주택이나 상가건물 임대차)

 

제 5순위의 근저당권이 말소기준권리가 되는 경우가 대부분이다. 임차인의 보증금도 제 5순위로 배당을 받는다. 일반적으로 제 5순위까지 가면 거의 경매대금이 소진된다고 봐야 한다.

 

<임장 활동할 때 주의할 점>

믿을 수 있는 것은 부동산 등기사항전부 증명서와 지역 주민센터에서 확인할 수 있는 주민등록전입세대열람 등 관공서 공식 문서에 있는 내용뿐이다.
경매의 모든 절차는 법적 기준에 따라 진행된다. 법적 판단의 기준이 되는 사항들은 관공서 공식 문서와 법적 효력을 갖춘 문서들이다

임장을 나가서 확인하는 사항은 집의 상태와 세입자의 유무, 주변 시세와 호재 등 부동산의 가치에 관련된 것들이다. 임차인이 있을 경우 주민센터에서 주민등록전입세대열람을 확인하면 된다. 아파트 단지 같으면 관리사무소를 찾아가 밀린 관리비가 얼마인지를 꼭 파악을 해야 한다. 다세대주택이나 단독 주택인 경우에는 전기요금과 가스요금이 미납되었는지도 알아두어야 나중에 지출을 줄일 수 있다.

가장 중요한 핵심은 만일 내가 낙찰을 받았을 경우 얼마에 매각을 하거나 전세를 놓을 수 있느냐를 판단하는 것이다.

 

임장 활동시 체크 사항

■물건 정보 
1. 법원 물건명세서 정보 및 등기사항전부증명서 상의 내용 확인
2. 주민등록전입세대 열람 및 임차인 확인
3. 집 상태 확인 (낙찰 받았을 경우 예상 수리비 산출)
4. 관리비 미납 등 공과금 상황 확인 (낙찰 후 예상 명도비용 산출)
 
■ 주변 환경 
1. 대중교통 및 자가 교통 편의성
2. 학군 및 거주지 특성
3. 생활편의 시설 - 대형마트, 시장, 병원, 은행 등
4. 주요 거주 계층

 

■ 시세 정보 
1. 지역 개발 계획
2. 유사 물건 매매 및 전세 가격과 추이
3. 건축 규제 사항 등
4. 대출 관련 사항

 

<입찰가는 전날 작성해라>

 

<명도의 핵심은 대화다>

3장 부동산 투자, 초보와 고수의 차이
<부동산 전망과 기사의 숨은 의미를 읽어라>

 

<사람들이 몰리는 곳에 수익은 없다>

사람들의 입에 오르내리는 인기 있는 지역은 누군가 당신에게 팔기 위해 노력을 하고 있다는 뜻이다.

 

<수익은 발품 손품 머리품을 팔 때 나온다>

 

<양보할 수 없는 돈, 무시해도 되는 돈>

내가 권하는 소액 투자는 임대 보증금으로 투자 금액을 모두 회수한 상태에서 적절한 시점에 매도하여 차익을 얻음으로서 수익을 거두는 방식이다. 수익을 거두기까지는 2, 3년의 시간이 필요하다. 매수한 후에 전세를 놓으며 투자 금액의 80% 이상을 회수하고 2년 후 재계약을 할 때 100% 회수를 목표로 해야 한다. 당연히 전세가가 오르는 지역, 사람들이 전세를 찾는 지역의 집을 매수해야 한다.

 

<부동산 포트폴리오 짜기>

 

<무릎에 사서 어깨에 판다>

4장 긍정의 힘이 이끄는 투자 성공 비법
<부업이 아니라 제2의 생업>

 

<부동산이 아니라 사람을 보라>

 

<옆에 있는 사람이 수익을 가져다준다>

 

<초보 투자가가 반드시 알아야 할 것>

 

<부동산의 가치를 높이는 법, 스토리텔링>

 

<지식을 나눌 때 지혜가 생긴다>

 

<성공한 사람과 함께 다녀라>

5장 부동산 소액 투자 실전 사례

<전세 자금을 활용한 소액 투자 사례>

 

<경매의 승패는 꾸준한 응찰에 달려 있다>

 

<매도 가능성을 발견하여 투자한 사례>

 

<가격 상승 요인을 발견하여 투자한 사례>

 

<물건에 따라 용도와 수익의 성격이 달라진다>

 

<팔 수 있을 때 미련 없이 팔아야 한다>

 

주관적평점: ★★★