(전자책) 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업: 기초편-정태익

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운명을 바꾸는 부동산 투자 수업: 기초편 | 정태익 - 교보문고

운명을 바꾸는 부동산 투자 수업: 기초편-정태익

 

목차

머리말_생각이 행동을 바꾸고 행동이 인생을 바꾼다

투자 수업을 시작하기 전에_왜 부자는 더 부자가 되고, 가난한 자는 더 가난해지는가

1부 왜 반드시 투자해야 하는가

2부 왜 지금 투자해야 하는가

3부 투자의 출발선에서 고민하는 것들

4부 투자금 모으기 불변의 법칙

5부 부동산 투자 개념 잡기

6부 부동산 시장 환경의 이해

투자 수업을 마치며_투자는 마인드가 95%, 기술이 5%다

 

머리말_생각이 행동을 바꾸고 행동이 인생을 바꾼다

 

투자 수업을 시작하기 전에_왜 부자는 더 부자가 되고, 가난한 자는 더 가난해지는가

 

1부 왜 반드시 투자해야 하는가

<01 열심히 일하는데 왜 내 삶은 그대로인가>

 

<02 인플레이션을 이기는 단 하나의 방법>

 

<03 입사하는 순간부터 퇴사를 생각하라>

 

<04 월급 300만 원, 경제적 자유를 꿈꾸는 당신에게>

 

2부 왜 지금 투자해야 하는가

<05 여전히 당신은 집을 사도 좋다>

 

<06 부동산 공부, 일단 시작하면 많은 것이 달라진다>

 

<07 청약의 늪에 빠지지 마라>

우리가 집을 사기  힘들게 하는 4개의 벽은 바로 대출, 전세, 세금, 청약입니다.

 

-> 청약은 일종의 초장기 적금이라 생각하고 매월 10만원씩 넣다가 나중에 청약 당첨 말고 집을 매수할때 해지해서 매수자금으로 보태도록 해야겠다.

 

*레버리지의 4가지 종류

레버리지에는 크게 4가지가 있습니다. 대출, 전세, 증여, 시간입니다.

1 대출: 부동산 안정기나 하락기에는 집값의 70%까지도 대출해주기도 하지만, 반대로 상승기에는 집값의 40% 이하로 대출을 틀어쥘 때도 있죠.

-LTV: 시세의 최대 몇 퍼센트까지 대출을 받을 수 있는지를 뜻합니다.

-DSR: 대출 원리금을 비롯한 개인 연소득 대비 모든 부채의 상환 비율을 말합니다. 

 

2 전세: 주의해야 할 점은 역전세 현상입니다. 

 

3 증여

 

4 시간: 재건축이나 재개발, 초장기 호재 지역에 투자하는 것 

 

3부 투자의 출발선에서 고민하는 것들

<08 내 집 마련 vs 적극적 투자를 고민하고 있다면>

 

<09 월세 받는 투자보다 시세차익을 노려라>

시세차익을 보려는 투자에서는 '아파트 투자'가 주를 이룹니다. 빌라 역시 시세차익형 종목에 들어갈 수 있습니다.

반면 월세 수익을 원하는 사람들은 상가나 오피스텔에 투자하는 편이 좋습니다.

 

<10 반드시 레버리지를 활용해야 하는 이유>

돈을 모으기 위해 은행에 넣는 것(저축)과 은행에서 빌린 돈을 갚아나가는 것(대출) 둘 다 같은 행위입니다.

 

-> 대출을 받는 것을 거꾸로 생각해버리면 30~40년간 적금에 가입하는 것이라고 볼 수 있겠다.

 

<11 저점에서 사서 고점에서 팔려고 하지 마라>

핵심은 고점과 저점을 맞히는 게 아니라, 앞으로 이 집의 가격이 오를 것인가 또는 떨어질 것인가 하는 '방향성' 입니다.

 

집 값에 영향을 끼치는 요소 4가지

1 국가 경제 상황의 영향: 시중에 풀린 돈의 양(유동성)

2 지역적인 영향: 지방의 경우 공급 물량, 신규 일자리를 창출하는 기업 입주, 가구 수 증감 중요한 지표가 된다.

3 부동산 정책의 영향

4 심리적인 영향

심리적 요인을 간접적으로 추측해볼 수 있는 지표들

-아파트 미분양률

-경매 낙찰가율: 낙찰가율이 높다면 매매 수요가 높다고 볼 수 있다.

-향후 3년간의 입주 물량

-인구와 가구 수 증감

 

<12 배우자의 투자 반대를 극복하는 방법>

 

*투자하기 전에 반드시 확인해야 할 지표들

-인구 증감: 부동산지인

-가구 수

-향후 3년간 입주 물량: 아실, 부동산지인 

-아파트 미분양률: 국토교통부 통계누리

-경매 낙찰가율: 대법원경매정보

 

4부 투자금 모으기 불변의 법칙

<13 내 '진짜 연봉'을 알아야 종잣돈이 모인다>

자영업자라면 최소한 계좌 3개는 있어야 합니다.

-사업용 계좌: 매출, 인건비, 재료비, 임대료 등

-부가세 계좌: 매출의 10% 자동 이체

-월급 계좌: 스스로 매월 일정액을 월급처럼 지급

 

-> 자영업 말고 만약 전업 투자자가 되었을때도 이런식으로 통장을 나누는 것이 좋을듯 하다. 부가세 계좌 대신 양도세 계좌로 대체하면 될 것 같다.

 

지출 구분(세부 항목)

-주거비·생필품비·양육비

-의류비·외식비·통신비·여가비·개인 용돈·보험료

-경조사비·저축

 

-> 가계부 작성할때 세부 항목 참고해서 구성하자

 

<14 부자가 되려면 보험부터 해지하라>

 

<15 부자는 대출을 투자금으로 활용할 줄 안다>

 

<16 투자자는 외로움이라는 세금을 낸다>

 

5부 부동산 투자 개념 잡기

<17 유독 아파트값이 오르는 이유>

저는 500세대 미만(소형), 500세대~1000세대 미만(중형), 1000세대 이상(대형)으로 구분합니다. 단지가 클수록 아파트값이 비싸고 사람들이 선호하는데, 이유는 크게 2가지 입니다. 부지 면적과 관리비죠

 

<18 세상에 저평가된 집은 없다>

주택의 경우 꾸준한 수요를 만드는 요소는 무엇일까요? 저는 크게 4가지를 꼽습니다. 위치, 편리함, 관심, 우월감입니다.

 

-> 부동산 특징 중 위치는 바꿀 수 없기 때문에 부동산=입지라는 말이 나온것 같다. 

 

<19 강남 아파트가 평당 1억이 넘는 진짜 이유>

 

<20 신축 오피스텔, 분양받아도 될까>

 

<21 재개발 빌라 투자, 만만하지 않다>

 

<22 부동산 세금, 알고 나면 두렵지 않다>

 

6부 부동산 시장 환경의 이해

<23 한국 부동산은  일본을 따라갈 것인가>

 

<24 인구 감소가 집값 폭락을 야기할 것인가>

 

<25 부동산 규제에 대처하는 현명한 투자자의 자세>

 

<26 '똘똘한 한 채', 여전히 유효하다>

'무리한 투자'의 기준은 무엇일까요? 저는 '연소득의 10배'를 기준으로 삼기를 추천합니다. 부부의 연간 소득이 7천만 원이라면 그 10배인 7억 원 정도의 집이 투자의 한계라는 이야기입니다.

부동산 시장이 소위 말하는 '조정'을 받으면, 평균적으로 집값은 5~6% 정도 하락합니다. 부동산 폭락이라는 말이 나올 정도면 10~15% 떨어지기도 합니다.

 

-> PIR(소득 대비 주택가격 배율)과 비슷하다고 보인다. 2022년 기준 서울의 경우 14.2로 나오는데, 이를 대입하면 서울은 영끌하기 어렵다. 다만, PIR을 낮추려면 맞벌이를 하거나 전세라는 것을 활용해야 할 것 같다.

 

*투자금액별 투자 가능 물건

6.5억 이상: 서울 상위 40% 아파트

3.5억~6.5억: 인천 경기 상위 20% 아파트

2.0억~3.5억: 인천 제외 5대 광역시(대구, 부산, 광주, 울산, 대전) 상위 20% 아파트

~2.0억: 오피스텔, 빌라 혹은 경매 투자

 

-> 권역을 서울/인천경기/광역시 까지만 언급한 것을 보아 지방 아파트 투자는 난이도가 있다고 볼 수 있겠다.

 

<27 서울 외곽 vs 경기도 중심지, 어디가 좋을까>

 

투자 수업을 마치며_투자는 마인드가 95%, 기술이 5%다

 

주관적평점: ★★★